Convertir un espacio en alquiler turístico puede resultar una alternativa lucrativa para generar ingresos adicionales. No obstante, es fundamental no proceder sin antes cumplir con todas las regulaciones vigentes en la zona donde se encuentre la propiedad. En este artículo, detallaremos los cuatro pasos necesarios para dar de alta un apartamento turístico en España.
Alquilar un apartamento turístico legalmente
Es importante comprender la distinción entre un apartamento turístico y una vivienda de uso turístico. Mientras que la primera opción permite a cualquier individuo alquilar su propia casa o una segunda residencia, la segunda se refiere a establecimientos profesionalizados que ofrecen servicios adicionales, como recepción y cambio diario de sábanas, entre otros.
Si estás considerando la primera opción, es crucial entender que los procedimientos legales para el alquiler pueden variar significativamente de una región a otra. De hecho, en algunas áreas puede ser actualmente imposible legalmente alquilar tu apartamento o una habitación a turistas.
Regulaciones restrictivas como las de Baleares que limitan (al menos por el momento) el alquiler de viviendas particulares a turistas, la suspensión de la emisión de licencias en Barcelona, y otras normativas, como la de la Comunidad Valenciana, que no contemplan el alquiler de habitaciones para estancias turísticas cortas, son ejemplos de los desafíos o incluso la imposibilidad que enfrenta el alquiler de propiedades para vacaciones en ciertas áreas.
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Legalizar un apartamento turístico en España
En ciertas regiones, las regulaciones son más claras. Por ejemplo, en lugares como Andalucía, puedes registrar tu vivienda para alojar a huéspedes con propósitos turísticos tanto por habitación como por unidad completa. Los pasos a seguir incluyen:
– Verificar que tu vivienda posea una cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.
– Presentar una declaración responsable.
– Registrar la vivienda en el registro de alojamientos turísticos.
– Incluir el código proporcionado en cualquier promoción.
Este proceso se repite en varias comunidades que permiten este tipo de alquiler, aunque pueden existir variaciones, especialmente en los requisitos específicos de cada vivienda.
Por ejemplo, en Andalucía, se requiere sistemas de refrigeración en cada habitación. Madrid, que está trabajando en una nueva normativa para el alquiler turístico, contempla obligaciones adicionales como obtener un certificado de idoneidad para la vivienda.
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Asimismo, se plantea la necesidad de contratar un seguro de responsabilidad civil. A menudo, este trámite es gratuito, aparte del costo del formulario. Sin embargo, en lugares como Galicia, la presentación de la declaración responsable está sujeta al pago de una tasa, lo que ha generado disputas legales.
Antes de ofrecer tu vivienda en plataformas como Howsin o Airbnb, es fundamental consultar con tu ayuntamiento y la autoridad competente a nivel regional para asegurarte de que cumples con todos los requisitos. De lo contrario, podrías enfrentar sanciones significativas, como multas de hasta 40.000 euros en lugares como Baleares, además de posibles penalizaciones por no declarar los ingresos obtenidos.
¿Qué es la Licencia Alquiler Vacacional?
La autorización para el alquiler vacacional es un documento administrativo concedido a individuos o entidades legales que permite utilizar una propiedad como alojamiento turístico.
En España, las licencias de alquiler vacacional están reguladas por las comunidades autónomas, aunque los ayuntamientos también pueden tener injerencia en el proceso. Este aspecto cobra particular relevancia en zonas de gran afluencia turística.
Pasos para obtener la Licencia Alquiler Vacacional
A pesar de que los criterios pueden diferir según la comunidad autónoma y el municipio, la tramitación de una licencia para el alquiler vacacional en España sigue un procedimiento uniforme en todo el territorio. En esta artículo, detallaremos los tres pasos fundamentales que debes seguir para obtener la licencia de alquiler vacacional en cualquier región del país:
Paso 1: Informa a las autoridades correspondientes
El inicio del proceso para obtener la licencia de alquiler vacacional implica informar a las autoridades competentes sobre tu intención de emprender esta actividad de alquiler a corto plazo. Este paso se lleva a cabo mediante la presentación de una declaración responsable que debe contener información exhaustiva sobre:
– Detalles de la propiedad y su propietario.
– Capacidad de alojamiento proporcionada.
– Periodo de funcionamiento previsto.
– Modelo de gestión propuesto.
Paso 2: Cumple con los requisitos de Vivienda de Uso Turístico
En el segundo paso, es esencial verificar que tu propiedad cumple con los estándares necesarios para ser catalogada como una Vivienda de Uso Turístico (VUT). Estos criterios abarcan tener el inmueble completamente amueblado y equipado para su uso inmediato, contar con ventilación directa al exterior y disponer de los electrodomésticos adecuados.
Adicionalmente, es crucial contar con un baño apropiado para la capacidad de personas que se hospedarán y garantizar que la vivienda esté en conformidad con las regulaciones específicas para alquiler vacacional.
Paso 3: Inscripción en el Registro de Turismo
El tercer y último paso implica inscribir la propiedad en el Registro Turístico de la comunidad autónoma correspondiente. Esta gestión puede ser realizada por el propietario de la vivienda o por la persona designada para tal fin, ya sea física o jurídica.
Una vez obtenido el número de registro, este debe ser visible en toda actividad de promoción o comercialización del alojamiento vacacional. En este punto, la gestión de aspectos relacionados con el alojamiento puede beneficiarse de un eficiente Sistema de Gestión de Propiedades (PMS) para alquiler vacacional, como Octorate.
Cada comunidad autónoma cuenta con un procedimiento específico de registro, por lo que es crucial revisar la normativa correspondiente para comprender exactamente los requisitos necesarios.
Las autoridades registrarán la vivienda y proporcionarán un código de establecimiento, así como un usuario y contraseña que deberán ser utilizados para registrar a los viajeros.
Documentos para obtener la Licencia Alquiler Vacacional
Para obtener la licencia de alquiler vacacional en España, se deben adjuntar diversos documentos a la declaración responsable. Estos documentos varían según la comunidad autónoma, pero típicamente incluyen:
1. Pago de las tasas correspondientes: un requisito común en todas las regiones autónomas, como Andalucía, Madrid, Canarias, Valencia y Cataluña.
2. Cédula de habitabilidad: documento que certifica que la vivienda cumple con los estándares de habitabilidad y uso, esencial para la obtención de la licencia de alquiler vacacional.
3. Seguro de responsabilidad civil: necesario para proteger al propietario contra posibles reclamaciones por daños o lesiones en la propiedad. Aquí puede ser relevante considerar el AirCover de Airbnb, un seguro para anfitriones.
4. Prueba de propiedad: puede requerirse una copia de la escritura de la propiedad o un documento que demuestre el permiso del propietario para utilizarla con fines de alquiler vacacional.
5. Informe Técnico del Edificio (ITE): en algunas comunidades, como Madrid y Cataluña, puede ser obligatorio para verificar el estado y la seguridad de la propiedad.
6. Licencia de Primera Ocupación: certifica que el ayuntamiento ha inspeccionado y aprobado la propiedad para uso residencial, especialmente relevante en lugares como Valencia y Andalucía.
7. Certificado de Eficiencia Energética: obligatorio para todas las propiedades en venta o alquiler en España, que muestra el consumo de energía del edificio.
8. Inscripción en el Registro Turístico: en ciertas regiones, como las Islas Canarias, puede ser necesario registrar la propiedad en el registro turístico local.
9. Certificación de Seguridad contra Incendios: dependiendo del tamaño y tipo de propiedad, algunas áreas pueden requerir medidas de seguridad contra incendios y la certificación correspondiente.
Obligaciones fiscales del alquiler turístico
Comprender las ramificaciones fiscales es esencial para administrar eficazmente tu apartamento turístico. Esto implica asumir responsabilidades fiscales que no deben pasarse por alto: desde identificar los impuestos que debes abonar hasta realizar correctamente la declaración de tus ingresos, es fundamental estar al tanto de cada aspecto para evitar sanciones y garantizar la rentabilidad de tu inversión.
Aquí tienes algunos pasos clave a seguir:
1. Analiza los impuestos aplicables al alquiler turístico: Esto incluye el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), dependiendo de si estás actuando como particular o empresa.
2. Aprende cómo declarar los ingresos por alquiler turístico en tu declaración anual: Esto implica desglosar los ingresos y gastos deducibles para determinar la base imponible correcta.
3. Gestiona facturas y registros contables adecuados: Es importante mantener un orden cronológico y sistemático de todas las transacciones económicas relacionadas con tu apartamento turístico.