El sueño de adquirir una vivienda propia es una de las decisiones más significativas en la vida de muchas personas. Sin embargo, este emocionante viaje comienza mucho antes de elegir la casa perfecta. En 2024, los desafíos y oportunidades en el mercado inmobiliario español requieren una preparación cuidadosa y un conocimiento profundo de la planificación financiera. En este artículo, te acompañaremos paso a paso, desde evaluar tu presupuesto hasta comprender los entresijos de los préstamos hipotecarios. Si eres un primer comprador, esta guía está diseñada especialmente para ti, para ayudarte a navegar por el proceso con confianza y claridad.

Evaluación de Presupuesto y Ingresos

Calcula tu Presupuesto para Comprar una Vivienda

¿Por dónde empezar? Lo primero es entender cuánto puedes permitirte gastar en una vivienda. Esto implica evaluar tus ingresos, tus gastos actuales y tu potencial de ahorro. Aquí te ofrecemos algunos pasos sencillos para calcular tu presupuesto:

1. Analiza tus Ingresos Mensuales: Suma todas tus fuentes de ingreso. Recuerda incluir tu salario, cualquier ingreso adicional y, si es aplicable, la contribución económica de tu pareja o familiares.
2. Revisa tus Gastos: Haz un listado de tus gastos mensuales fijos y variables. Esto te dará una idea clara de cuánto puedes destinar al pago de una hipoteca.
3. Estima tu Capacidad de Ahorro: Basándote en tus ingresos y gastos, calcula cuánto dinero puedes ahorrar cada mes. Este ahorro será crucial para la entrada de la vivienda.
4. Considera los Gastos Futuros: No olvides que ser propietario de una casa conlleva gastos adicionales, como impuestos, reformas si procede, mantenimiento y seguros.

Recuerda, ser realista con tu presupuesto es clave para evitar problemas financieros en el futuro.

Criterios de los Bancos para Conceder Préstamos

Mejora tu Perfil Crediticio y Entiende las Condiciones

El paso siguiente en tu camino hacia la compra de una vivienda es comprender qué buscan los bancos al otorgar préstamos. Aquí te explicamos algunos aspectos clave que debes considerar:

• Capacidad de Pago: Los bancos evalúan los ingresos mensuales del solicitante y los compara con sus gastos recurrentes, incluyendo deudas existentes. Normalmente, la cuota de la hipoteca no debe exceder un porcentaje del ingreso neto mensual, a menudo alrededor del 30-40%.Ejemplo: Si un solicitante tiene ingresos netos mensuales de 3.000 euros, una regla común es que la cuota hipotecaria no debe superar el 30-40% de estos ingresos. Entonces, la cuota mensual de la hipoteca no debería ser mayor de 900 a 1.200 euros.
• Estabilidad Laboral: Se considera la situación laboral del solicitante, preferiblemente con un contrato indefinido o una historia de empleo estable.Se valora más positivamente a los solicitantes con contratos indefinidos y varios años en el mismo empleo.
• Historial Crediticio: Se revisa el historial de crédito para evaluar el comportamiento de pago previo. Un buen historial crediticio es crucial. Un historial sin impagos y un buen manejo de créditos previos serán beneficiosos. Asegúrate de tener un buen registro de pago de deudas y facturas. Consuta si estas presente en algunos de los ficheros de deudores en España
• Relación Deuda-Ingreso (DTI): Se calcula el ratio entre las deudas totales del solicitante y sus ingresos. Un ratio bajo es preferible. Con ingresos de 3.000 euros y deudas de 300 euros, el DTI sería del 10%. Si el solicitante tiene otras deudas (por ejemplo, un préstamo de coche de 300 euros al mes), su DTI aumenta. Los servicios de evaluación de riesgos de la banca en España, calculan el 35% de los ingresos netos.
• Ahorros y Fondos Propios: Se tiene en cuenta la cantidad de ahorros y el capital inicial que el solicitante puede aportar. Comúnmente, los bancos exigen que el comprador aporte al menos un 20-30% del valor de la propiedad. Aunque este porcentaje, esta aumentando en los últimos meses. Para una vivienda de 300.000 euros, el banco podría requerir que el solicitante aporte al menos entre 60.000 y 90.000 euros (20%-30%).
• Valor de la Propiedad y Tasación:El banco realiza una tasación de la propiedad para asegurarse de que el monto del préstamo no exceda su valor de mercado. Si la propiedad se valora en 300.000 euros, el banco no ofrecerá un préstamo mayor a ese valor. Algunos bancos tienen preferencias o restricciones sobre el tipo de propiedades que financian, incluyendo la ubicación. En Madrid o Barcelona, propiedades en zonas céntricas o en desarrollo pueden tener una valoración más favorable.
• Edad y Plazo del Préstamo:La edad del solicitante al finalizar el préstamo no debe exceder cierto límite, usualmente la edad de jubilación. Esto afecta al plazo máximo del préstamo. Si el solicitante tiene 35 años, y la edad máxima para terminar de pagar la hipoteca es 75 años, el plazo máximo del préstamo sería de 40 años.
• Situación Personal y Familiar: Se pueden considerar factores como el número de dependientes, el estado civil, etc. Un solicitante casado con hijos podría tener consideraciones diferentes en cuanto a la capacidad de pago en comparación con alguien soltero.
• Políticas Internas del Banco: Cada banco tiene sus propios límites y políticas, lo que puede afectar la tasa de interés y otros términos del préstamo. Como productos asociados, planes de pensiones, tarjetas, seguros, etc …

Un Ejemplo en Madrid:

• Ingresos Netos Mensuales: 3.000 euros
• Deudas Existentes: Préstamo de coche, 300 euros/mes
• Ahorros: 70.000 euros
• Valor de la Propiedad: 300.000 euros
• Edad del Solicitante: 35 años
• Plazo del Préstamo: 30 años (hasta los 65 años)
• Importe Max financiado 273.818 €

Con ingresos de 3.000 euros y deudas de 300 euros, el DTI sería del 10%. Si el solicitante tiene otras deudas (por ejemplo, un préstamo de coche de 300 euros al mes), su DTI aumenta. Puedes averiguar tu capacidad máxima de endeudamiento en este simulador. El banco evaluará estos factores para determinar la viabilidad de otorgar la hipoteca, el monto máximo que pueden prestar, , y las condiciones del préstamo, como la tasa de interés. En este escenario, el solicitante tendría una buena capacidad para obtener una hipoteca, pero los detalles específicos dependen de la política interna del banco y de la evaluación de la propiedad en cuestión.

Considera los Gastos que conlleva la compra de vivienda en España

Al comprar una vivienda en España, especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona, hay varios gastos asociados que deben tenerse en cuenta además del precio de compra. Vamos a desglosar estos gastos utilizando el escenario ejemplo anterior, donde el valor de la propiedad es de 300.000 euros:

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este impuesto aplica si la vivienda es de segunda mano. En Madrid, por ejemplo, el ITP es generalmente del 6% del valor de compra, esto sería 18.000 euros.
2. IVA: En caso de ser una vivienda nueva, se aplica el IVA en lugar del ITP. En la Comunidad de Madrid, el IVA es del 10% para viviendas habituales, lo que seria 30.000 euros.
3. Gastos de Notaría: Los gastos notariales pueden variar, pero generalmente rondan entre el 0.5% y el 1% del precio de venta. Para una vivienda de 300.000 euros, esto podría ser aproximadamente 1.500 a 3.000 euros.
4. Gastos de Registro: Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad suelen ser menores que los notariales, estimándose entre el 0.3% y el 0.5% del valor de la vivienda. Esto sería alrededor de 900 a 1.500 euros.
5. Gastos de Gestoría: Si se contrata una gestoría para que maneje los trámites, el costo puede variar, pero podría estar en torno a 300-1.000 euros.
6. Comisión de la Agencia Inmobiliaria: Si la compra se realiza a través de una agencia, suelen cobrar una comisión, [que generalmente es del 3% al 7% del precio de venta.] En este caso, podría ser entre 9.000 y 15.000 euros.
7. Tasación de la Propiedad: Es necesario para la hipoteca y generalmente cuesta entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad y el tipo de propiedad.
8. Gastos adicionales: Podrían incluir gastos de mudanza, reformas iniciales, o la adquisición de muebles y electrodomésticos, aunque estos no son gastos directos de la transacción.

En el caso de la comunidad de Madrid puedes ver todos los impuestos asociados en este enlace.

Resumen de Costos Adicionales para una Vivienda de 300.000 euros en Madrid o Barcelona (Segunda Mano):

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 18.000 euros
• Gastos de Notaría: Aproximadamente 1.500 a 3.000 euros
• Gastos de Registro: Aproximadamente 900 a 1.500 euros
• Gastos de Gestoría: 300 a 1.000 euros
• Comisión de la Agencia Inmobiliaria: 9.000 a 15.000 euros
• Tasación de la Propiedad: Aproximadamente 250 a 600 euros

El total de estos gastos adicionales puede oscilar entre aproximadamente 29.950 y 38.100 euros, sin considerar el IVA (en caso de ser una vivienda nueva) ni los gastos adicionales no relacionados directamente con la transacción. Es importante tener en cuenta estos costos al calcular el presupuesto total para la compra de una vivienda.

Afortunadamente, la legislación vigente en España, desde junio de 2019, establece que la mayoría de estos gastos deben ser asumidos por el banco. A continuación, te detallo cómo se distribuyen estos costes según la normativa actual:

Gastos que Debe Cubrir el Comprador de la Vivienda (Hipotecado):

• Tú, como comprador, serás responsable de pagar la tasación del inmueble y la obtención de la nota simple.

Gastos de la Hipoteca que Corren por Cuenta del Banco:

• La entidad bancaria que te otorga la hipoteca está obligada a pagar varios gastos significativos:
  • Los honorarios de notaría asociados a la hipoteca.
  • Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Los gastos de gestoría, si se requiere.
  • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
  • Además, el banco también debe asumir los gastos de su copia de la escritura.

Este reparto de gastos es un aspecto importante que debes tener en cuenta en tu planificación financiera para la compra de vivienda, ya que reduce la carga económica inicial que debes afrontar como comprador.

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En resumen, comprar tu primera vivienda en 2024 en España es un emocionante viaje de planificación y decisión. Con esta guía, esperamos haberte proporcionado los conocimientos y herramientas necesarios para que tomes decisiones informadas y seguras. Y recuerda, el camino hacia tu vivienda ideal no tiene por qué ser complicado. Para facilitar aún más este proceso, te invitamos a descargar Howsin, una aplicación intuitiva que te ayuda a encontrar la vivienda perfecta adaptada a tus necesidades y presupuesto. Con Howsin, descubre, compara y elige tu futuro hogar con facilidad y confianza.

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